용적률에서 제외되는 면적은? 지하층·주차장·발코니 계산 기준

2026년 8월 15일 읽는 시간 약 15분

용적률을 계산할 때 건축물의 전체 연면적을 그대로 사용하는 것으로 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제 건축계획에서는 전체 연면적과 용적률 산정에 사용하는 연면적이 서로 다를 수 있습니다.

그 이유는 법령상 용적률에서 제외되는 면적이 있기 때문입니다. 대표적으로 지하층과 일정한 주차장 면적은 용적률 산정용 연면적에서 제외될 수 있고, 발코니는 먼저 바닥면적 산정기준을 적용해야 합니다.

따라서 실제 설계나 건축허가 과정에서는 단순한 전체 연면적만 보는 것이 아니라 용적률에서 제외되는 면적을 별도로 확인해야 정확한 용적률을 계산할 수 있습니다.

용적률은 어떤 면적으로 계산할까?

용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말합니다.

용적률 = 용적률 산정용 연면적 ÷ 대지면적 × 100

예를 들어 대지면적이 500㎡이고 용적률 산정용 연면적이 1,000㎡라면 용적률은 200%입니다.

여기에서 중요한 것은 건축물의 전체 연면적과 용적률 산정용 연면적이 항상 같지 않다는 점입니다.

각 층의 바닥면적을 합하면 전체 연면적이 되지만, 용적률을 계산할 때는 법령에서 정한 용적률에서 제외되는 면적을 빼고 계산하는 경우가 있습니다.

그래서 건축허가 도면이나 건축물대장을 보면 전체 연면적과 용적률 산정용 연면적이 서로 다르게 표시되는 경우가 있습니다.

용적률에서 제외되는 면적 한눈에 보기

구분	용적률 산정 시 처리	확인할 사항
지하층	용적률 산정용 연면적에서 제외	법령상 지하층 해당 여부
지상층 부속주차장	기준에 따라 제외 가능	부속주차장 여부
필로티 주차장	바닥면적 판단부터 필요	구조·개방상태·실제 용도
발코니·노대	전부 자동 제외되는 것은 아님	바닥면적 산정기준 우선 적용
일반 지상층	원칙적으로 포함	각 층의 바닥면적 확인

이 표에서 특히 주의해야 할 것은 용적률에서 제외되는 면적이라고 해서 모두 같은 방식으로 계산하는 것은 아니라는 점입니다.

지하층과 일정한 주차장은 용적률 산정용 연면적에서 제외되는 방식으로 검토하지만, 발코니는 먼저 바닥면적에 포함되는지부터 확인해야 합니다.

지하층은 용적률에서 제외되는 대표적인 면적입니다

용적률에서 제외되는 면적 가운데 가장 대표적인 것이 지하층 면적입니다.

지하층이 있는 건축물에서는 전체 연면적과 용적률 산정용 연면적이 크게 달라질 수 있습니다.

예를 들어 다음과 같은 건물이 있다고 가정해보겠습니다.

대지면적: 500㎡
지상 1층: 200㎡
지상 2층: 200㎡
지하 1층: 200㎡

전체 연면적은 600㎡입니다.

하지만 용적률 산정에서는 지하층 200㎡가 용적률에서 제외되는 면적으로 처리되므로 용적률 산정용 연면적은 400㎡가 됩니다.

400㎡ ÷ 500㎡ × 100 = 80%

즉 건축물 전체 연면적은 600㎡이지만 용적률은 400㎡를 기준으로 계산하게 됩니다.

외관상 지하라고 모두 지하층은 아닙니다

다만 건축물이 외관상 땅 아래에 위치한다고 해서 무조건 법령상 지하층으로 인정되는 것은 아닙니다.

실제 건축허가에서는 건축법령상 지하층의 정의와 지표면 산정기준을 함께 검토해야 합니다.

특히 경사지에 계획하는 건축물은 지표면의 높이 차이 때문에 지하층 판단이 복잡해질 수 있으므로 평면도와 단면도, 지표면 조건을 함께 확인해야 합니다.

지상층 부속주차장도 용적률에서 제외될 수 있습니다

주차장 역시 용적률에서 제외되는 면적을 검토할 때 자주 헷갈리는 부분입니다.

건축물의 지상층에 위치한 주차공간 가운데 해당 건축물의 부속용도로 사용되는 일정한 주차장 면적은 용적률 산정용 연면적에서 제외될 수 있습니다.

특히 법정 용적률에 가까운 건축계획에서는 주차장 면적의 처리방식이 실제 건축 가능한 규모에 영향을 줄 수 있습니다.

다만 주차장이라는 이름만 있다고 해서 모든 면적이 자동으로 용적률에서 제외되는 것은 아닙니다.

실제 설계에서는 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.

해당 건축물의 부속주차장인지
실제 주차용도로 사용하는 공간인지
바닥면적에 포함되는 공간인지
용적률 산정용 연면적에서 제외되는 조건인지

발코니는 모두 용적률에서 제외되는 것이 아닙니다

발코니는 지하층이나 주차장과 계산방식이 다릅니다.

발코니라고 해서 그 면적 전체가 자동으로 용적률에서 제외되는 면적이 되는 것은 아닙니다. 먼저 해당 부분이 건축법령상 바닥면적에 얼마나 포함되는지를 계산해야 합니다.

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호에서는 건축물의 바닥면적 산정방법을 정하고 있으며, 그중 나목에서는 주택의 발코니 등 노대나 이와 유사한 부분의 바닥면적 산정기준을 별도로 규정하고 있습니다.

건축법 시행령 제119조의 발코니 바닥면적 산정기준

법령에서는 노대 등의 바닥면적을 계산할 때 난간의 설치 여부와 관계없이 먼저 노대 전체 면적을 산정하도록 하고 있습니다.

이때 노대 등의 면적은 건축물 외벽의 중심선에서 노대 끝부분까지의 면적을 기준으로 합니다.

그리고 그 전체 면적에서 다음 값을 제외합니다.

노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이 × 1.5m

그 결과 남는 면적이 있다면 그 부분을 바닥면적에 산입합니다.

쉽게 정리하면 다음과 같습니다.

바닥면적 산입부분 = 발코니 등의 전체 면적 – 가장 긴 외벽에 접한 길이 × 1.5m

예를 들어 건축물의 외벽에 접한 발코니 길이가 6m이고 발코니 깊이가 2m라고 가정해보겠습니다.

발코니 전체 면적은 다음과 같습니다.

6m × 2m = 12㎡

이때 바닥면적에서 제외할 수 있는 기준면적은 다음과 같습니다.

6m × 1.5m = 9㎡

따라서 단순 계산으로 보면 나머지

12㎡ – 9㎡ = 3㎡

가 바닥면적에 산입되는 구조입니다.

즉 발코니 깊이가 1.5m를 초과한다고 해서 발코니 전체가 바닥면적에 포함되는 것이 아니라, 법령에서 정한 산정방식을 적용해 초과되는 부분을 계산하게 됩니다.

실제 허용 용적률은 용도지역과 지구단위계획 등에 따라 달라질 수 있으므로 토지이음에서 해당 토지의 도시계획 정보를 확인하는 것이 좋습니다.

토지이음 공식 홈페이지 —>

난간이 있다고 해서 계산방식이 달라지는 것은 아닙니다

「건축법 시행령」에서는 노대 등의 바닥면적을 계산할 때 난간 등의 설치 여부와 관계없이 동일한 산정기준을 적용하도록 규정하고 있습니다.

따라서 발코니에 난간이 설치되어 있다는 이유만으로 바닥면적에서 제외되거나, 반대로 난간이 없다는 이유만으로 전체가 바닥면적에 포함되는 것은 아닙니다.

중요한 것은 다음 세 가지입니다.

해당 공간이 법령상 노대 또는 이와 유사한 부분에 해당하는지
노대 등이 접한 가장 긴 외벽의 길이가 얼마인지
외벽 중심선에서 노대 끝부분까지의 전체 면적이 얼마인지

이 세 가지를 기준으로 바닥면적에 포함되는 부분을 계산해야 합니다.

발코니와 용적률은 두 단계로 판단해야 합니다

발코니의 용적률을 판단할 때 가장 많이 생기는 오해는 “발코니는 용적률에서 빠진다”라고 바로 판단하는 것입니다.

실제로는 다음 순서로 검토하는 것이 정확합니다.

발코니 또는 노대에 해당하는지 확인합니다.
「건축법 시행령」 제119조에 따라 바닥면적을 계산합니다.
바닥면적에 포함된 부분을 연면적에 반영합니다.
최종적으로 용적률 산정용 연면적을 계산합니다.

따라서 발코니는 처음부터 용적률에서 제외되는 면적으로 보는 것이 아니라, 먼저 바닥면적 산정기준을 적용한 뒤 용적률에 반영되는 면적을 판단하는 공간이라고 이해하는 것이 정확합니다.

발코니 이미지에서 확인할 핵심

아래 이미지를 볼 때는 발코니 전체 면적보다 외벽과 접한 길이와 1.5m 기준선을 먼저 확인하면 이해하기 쉽습니다.

발코니가 외벽을 따라 길게 설치되어 있다면 그 발코니가 접한 가장 긴 외벽의 길이를 기준으로 1.5m를 곱한 면적을 계산합니다.

그 기준을 초과하는 부분이 발생하면 해당 면적이 바닥면적에 포함될 수 있습니다.

따라서 발코니의 폭이나 깊이만 보고 용적률 포함 여부를 단순하게 판단하기보다는 평면도에서 외벽과 발코니의 관계를 함께 확인해야 합니다.

필로티 주차장은 바닥면적부터 확인해야 합니다

필로티 주차장은 일반인이 가장 많이 헷갈리는 부분 가운데 하나입니다.

필로티나 이와 비슷한 구조의 공간은 구조, 개방 정도, 실제 사용용도 등에 따라 바닥면적 산정방법이 달라질 수 있습니다.

따라서 처음부터 “주차장이니까 용적률에서 제외된다”라고 단순하게 판단해서는 안 됩니다.

필로티 주차장 검토 순서

실무에서는 다음 순서로 확인하면 이해하기 쉽습니다.

바닥면적에 산입되는가
연면적에 포함되는가
용적률 산정용 연면적에서 제외되는가

즉 바닥면적 산정과 용적률 제외는 서로 다른 단계의 판단입니다.

이 순서를 구분해두면 필로티 주차장 면적을 이해하기 훨씬 쉽습니다.

연면적과 용적률 산정용 연면적은 왜 다를까?

건축물대장이나 건축허가 도면을 보다 보면 연면적과 용적률 산정용 연면적의 숫자가 서로 다른 경우가 있습니다.

이것은 반드시 오류라고 볼 수는 없습니다.

용적률에서 제외되는 면적이 있기 때문에 전체 연면적과 용적률 산정용 연면적이 달라질 수 있기 때문입니다.

예를 들어 다음과 같은 건축물을 가정해보겠습니다.

지상층: 800㎡
지하층: 300㎡
용적률 제외 대상 주차장: 100㎡

이 경우 전체 연면적과 실제 용적률 계산에 사용하는 연면적은 서로 다르게 나타날 수 있습니다.

그래서 건축허가 도면의 면적표에서는 일반적으로 전체 연면적과 용적률 산정용 연면적을 구분해 표시합니다.

용적률 계산 전 꼭 확인할 5가지

실제 건축계획에서 용적률을 계산할 때는 다음 순서로 확인하면 좋습니다.

대지면적을 정확하게 확인합니다.
각 층의 바닥면적을 계산합니다.
지하층 면적을 별도로 구분합니다.
주차장 가운데 용적률에서 제외되는 면적을 확인합니다.
발코니는 먼저 바닥면적 산정기준을 적용합니다.

이 과정을 거치면 전체 연면적과 용적률 산정용 연면적을 혼동하는 일을 줄일 수 있습니다.

용적률에서 제외되는 면적이 실제 설계에서 중요한 이유

용적률에서 제외되는 면적은 단순한 계산 문제가 아닙니다.

실제로 계획할 수 있는 건축물의 규모와 공간구성에 직접적인 영향을 줍니다.

예를 들어 허용 용적률이 200%인 대지에서 이미 지상층에 허용 용적률 대부분을 사용하고 있다면 추가적인 지상층 면적을 계획하기 어렵습니다.

반면 법령상 용적률에서 제외되는 면적에 해당하는 지하층이나 일정한 주차장 공간을 계획하면 전체 연면적은 더 커질 수 있습니다.

그래서 건축사는 초기 설계 단계부터 건축물 전체 연면적과 용적률 산정용 연면적을 별도로 검토합니다.

이 두 숫자를 구분하지 않으면 실제 가능한 건축규모를 잘못 판단할 수 있습니다.

건축허가 면적표에서 확인해야 할 항목

건축허가 도면이나 건축물대장의 면적을 볼 때는 다음 개념을 구분하면 이해하기 쉽습니다.

면적 구분	의미
대지면적	건폐율과 용적률 계산의 기준이 되는 토지면적
건축면적	주로 건폐율 계산에 사용하는 면적
바닥면적	각 층의 면적을 산정하는 기본 면적
연면적	각 층 바닥면적의 합계
용적률 산정용 연면적	용적률에서 제외되는 면적을 반영한 면적

특히 연면적과 용적률 산정용 연면적을 같은 개념으로 생각하지 않는 것이 중요합니다.