건축허가와 건축신고 차이｜대상·절차·준비사항 비교
일반적으로 규모가 큰 건축물은 건축허가, 소규모 건축물은 건축신고라고 생각하기 쉽지만 실제 기준은 그렇게 단순하지 않습니다. 건축물의 규모뿐 아니라 용도지역, 연면적, 층수, 증축·개축 여부, 건축물의 용도 등에 따라 허가와 신고가 달라집니다.
특히 관리지역이나 농림지역, 자연환경보전지역에서 소규모 건축물을 계획하는 경우에는 건축법 제14조의 건축신고 규정을 알아두면 실제 토지를 검토할 때 상당히 도움이 됩니다.
이번 글에서는 건축허가와 건축신고 차이부터 실제 건축신고 대상, 관리지역과 농림지역에서 꼭 확인해야 할 실무적인 내용을 정리해보겠습니다.
건축허가와 건축신고의 기본적인 차이
건축법 제11조에서는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 경우 원칙적으로 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 규정하고 있습니다.
건물을 신축하거나 증축하려고 하면 가장 먼저 확인해야 하는 것이 건축허가 대상인지 건축신고 대상인지입니다.
즉, 건축의 기본 원칙은 건축허가입니다.
다만 건축법 제14조에서 정한 일정한 소규모 건축물이나 특정 지역의 건축물은 건축허가 대신 건축신고를 하면 허가를 받은 것으로 보도록 예외를 두고 있습니다.
따라서 건축신고는 건축허가와 전혀 별개의 제도가 아니라, 원래 건축허가 대상인 건축물 가운데 법에서 정한 일정한 조건에 해당하는 경우 신고로 허가를 갈음하는 제도라고 이해하면 쉽습니다.
| 구분 | 건축허가 | 건축신고 |
|---|---|---|
| 법적 근거 | 건축법 제11조 | 건축법 제14조 |
| 기본 성격 | 건축의 원칙적인 절차 | 일정 요건에서 허가를 신고로 갈음 |
| 대상 | 일반적인 신축·증축·개축·재축·대수선 | 법에서 정한 일정 규모·지역·공사 |
| 심사 | 관계 법령 종합 검토 | 신고 대상 여부 및 관계 법령 검토 |
| 관계 법령 적용 | 적용 | 동일하게 적용 |
| 착공신고 | 별도 필요 | 원칙적으로 별도 확인 필요 |
| 사용승인 | 대상에 따라 필요 | 신고라고 자동 면제되는 것은 아님 |
허가나 신고 여부와 별개로 건축 가능한 규모는 건폐율과 용적률 기준을 함께 확인해야 합니다.
건축허가는 어떤 경우에 받아야 할까?
건축법 제11조에 따르면 건축물을 건축하거나 대수선하려는 경우 원칙적으로 건축허가와 건축신고 중 건축허가를 받아야 합니다.
여기에서 건축이란 신축만 의미하지 않습니다.
- 신축
- 증축
- 개축
- 재축
- 이전
등이 포함될 수 있습니다.
건축신고라고 해서 건축법의 적용을 받지 않는 것은 아닙니다.
따라서 기존 건축물에 작은 공간을 덧붙이는 경우라도 규모나 조건에 따라 허가 또는 신고가 필요할 수 있습니다.
중요한 것은 “작은 공사니까 신고겠지”라고 판단하는 것이 아니라 건축법 제14조의 신고 대상에 해당하는지를 먼저 확인하는 것입니다.
건축신고는 어떤 경우에 가능할까?
건축법 제14조에서는 원래 건축허가 대상인 건축물이라도 일정한 조건에 해당하면 건축신고를 하는 것으로 건축허가를 받은 것으로 보도록 하고 있습니다.
대표적인 건축신고 대상은 다음과 같습니다.
바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축·개축·재축
바닥면적의 합계가 85㎡ 이내인 증축·개축 또는 재축은 일정 조건에서 건축신고 대상으로 볼 수 있습니다.
다만 3층 이상 건축물은 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적 합계가 기존 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 제한됩니다.
따라서 기존 건축물이 3층 이상이라면 단순히 85㎡ 이하만 확인해서는 안 되고 기존 연면적과의 비율도 함께 확인해야 합니다.
관리지역·농림지역·자연환경보전지역의 200㎡ 미만 건축물
실무에서 특히 많이 활용되는 규정이 건축법 제14조 제1항 제2호입니다.
다음 지역에서 일정 규모 이하의 건축물을 건축하는 경우 건축신고 대상이 될 수 있습니다.
- 관리지역
- 농림지역
- 자연환경보전지역
규모기준은 다음 두 가지를 모두 충족해야 합니다.
- 연면적 200㎡ 미만
- 3층 미만
예를 들어 계획관리지역에서 연면적 150㎡의 2층 단독주택을 신축하는 경우라면 건축법 제14조의 건축신고 대상 여부를 검토할 수 있습니다.
다만 지구단위계획구역이나 법령에서 정한 재해취약지역 등은 해당 규정에서 제외될 수 있으므로 토지이용계획확인원을 반드시 확인해야 합니다.
실무팁｜관리지역 토지가 소규모 건축에서 많이 검토되는 이유
전원주택이나 농촌지역 소규모 건축을 검토하다 보면 계획관리지역을 비롯한 관리지역 토지가 자주 등장합니다.
그 이유 중 하나가 바로 건축법 제14조의 건축신고 규정입니다.
관리지역에서 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 소규모 건축물은 일정 조건을 충족하면 건축허가가 아니라 건축신고로 진행할 수 있기 때문입니다.
건축주 입장에서는 비교적 작은 규모의 전원주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등을 계획할 때 검토하기 좋은 조건이 될 수 있습니다.
다만 여기에서 매우 중요한 점이 있습니다.
건축신고 대상이라는 것과 해당 토지에 원하는 건축물을 지을 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
관리지역도 다음과 같이 세분됩니다.
- 계획관리지역
- 생산관리지역
- 보전관리지역
각 관리지역마다 허용되는 건축물의 종류가 다르고 지방자치단체 조례에 따라 추가 제한이 있을 수 있습니다.
따라서 관리지역 토지를 매입하기 전에는 단순히 “200㎡ 미만이면 신고니까 건축하기 쉽다”고 판단해서는 안 됩니다.
반드시 해당 용도지역에서 계획한 건축물의 용도가 가능한지를 먼저 확인해야 합니다.
농림지역은 농업경영 여부를 더욱 중요하게 봐야 한다
농림지역도 건축법 제14조상 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만이면 일정 요건에서 건축신고 대상이 될 수 있습니다.
하지만 실제 건축에서는 관리지역과 상황이 상당히 다를 수 있습니다.
농림지역의 토지는 농지인 경우가 많고 농업진흥지역 여부에 따라 건축 가능한 시설의 범위가 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
특히 농업용 창고, 작물재배사, 축사 등 농업과 직접 관련된 시설은 실제 농업경영 여부가 매우 중요한 판단요소가 될 수 있습니다.
농지에 버섯재배사 건축 기준 등의 해당 블로그 관련 글을 자세히 살펴 보시기 바랍니다.
따라서 농림지역 토지를 검토할 때는 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 지목이 전·답·과수원 등 농지인지
- 농업진흥지역에 포함되는지
- 계획하는 건축물의 용도가 무엇인지
- 농지전용허가 또는 신고가 필요한지
- 실제 농업경영과 관련된 시설인지
- 농업인 또는 농업경영체 요건이 필요한지
- 진입도로를 확보하고 있는지
특히 실제 농업에 종사하는 경우라면 농업용 시설을 계획할 때 선택할 수 있는 범위가 넓어질 가능성이 있기 때문에 농림지역에서는 건축법만 보는 것이 아니라 농지법을 함께 검토해야 합니다.
건축법 제14조 제1항 제5호도 꼭 확인해야 한다
건축신고 대상을 설명할 때 관리지역의 200㎡ 기준만 알고 있는 경우가 많지만, 실무에서는 건축법 제14조 제1항 제5호도 중요합니다.
제5호에서는 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축을 신고 대상으로 규정하고 있습니다.
구체적인 대상은 건축법 시행령에서 정하고 있습니다.
대표적인 사례는 다음과 같습니다.
- 연면적 합계 100㎡ 이하의 건축물
- 건축물의 높이를 3m 이하의 범위에서 증축하는 건축물
- 일정한 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물
- 일정한 공업지역·산업단지 등에 건축하는 소규모 공장
- 농업이나 수산업을 경영하기 위해 읍·면지역에 건축하는 일정 규모의 농업·수산업 관련 시설
따라서 “건축신고는 관리지역에서 200㎡ 미만일 때만 가능하다”고 이해하면 안 됩니다.
용도지역과 관계없이 시행령에서 정한 소규모 건축물에 해당하는지도 함께 확인해야 합니다.
농업용 창고와 작물재배사는 별도 신고기준이 있다
농촌지역 건축에서는 이 부분도 실무적으로 상당히 중요합니다.
건축법 시행령에서는 농업이나 수산업을 경영하기 위하여 읍·면지역에 건축하는 일정 규모의 건축물도 건축신고 대상으로 규정하고 있습니다.
대표적인 규모는 다음과 같습니다.
- 연면적 200㎡ 이하의 창고
- 연면적 400㎡ 이하의 축사
- 연면적 400㎡ 이하의 작물재배사
- 종묘배양시설
- 화초 및 분재 등의 온실
다만 해당 지역이 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수가 지역계획이나 도시·군계획에 지장이 있다고 지정·공고한 구역이라면 적용이 제한될 수 있습니다.
여기서도 핵심은 단순히 건축물 이름을 “농업용 창고”나 “작물재배사”라고 정하는 것이 아닙니다.
실제 농업이나 수산업 경영을 위한 시설인지가 중요하며 다른 법률에 따른 농지전용이나 개발행위허가 여부도 별도로 확인해야 합니다.
건축허가와 건축신고의 절차 차이
건축허가는 허가신청서와 설계도서, 관계 법령에서 요구하는 구비서류 등을 제출해 허가권자의 심사를 받아야 합니다.
건축신고는 허가에 비해 절차가 간소화되어 있지만 단순한 행정기관 통보라고 생각해서는 안 됩니다.
건축법 제14조는 일정한 건축물을 신고하면 건축허가를 받은 것으로 보는 구조이기 때문에 신고 대상 여부와 관계 법령 적합 여부를 확인하는 절차가 필요합니다.
즉,
건축신고 = 건축법을 적용하지 않는 간단한 신고
가 아니라,
건축신고 = 일정한 소규모 건축물에 대해 건축허가를 신고 절차로 갈음하는 제도
라고 이해하는 것이 정확합니다.
신고 대상이어도 관계 법령은 그대로 적용된다
건축주가 가장 많이 오해하는 부분 가운데 하나입니다.
건축신고 대상이라고 해서 다른 인허가까지 모두 없어지는 것은 아닙니다.
대지에 따라 다음과 같은 사항을 추가로 검토해야 할 수 있습니다.
- 개발행위허가
- 농지전용허가 또는 신고
- 산지전용허가 또는 신고
- 도로점용
- 하천 관련 허가
- 상하수도 협의
- 개인하수처리시설
- 주차장 기준
- 소방 관련 기준
- 문화재 관련 규제
- 군사시설 보호구역
- 각종 지구·구역 규제
따라서 건축신고 대상인지 확인한 다음에는 해당 토지의 개별 규제를 별도로 확인해야 합니다.
실무에서 건축신고 대상 여부를 확인하는 순서
실무에서는 다음 순서로 검토하면 비교적 이해하기 쉽습니다.
- 건축법 제11조상 건축허가 대상인지 확인
- 건축법 제14조의 건축신고 대상에 해당하는지 확인
- 용도지역·용도지구·용도구역 확인
- 건축하려는 용도가 해당 지역에서 가능한지 확인
- 연면적과 층수 확인
- 개발행위허가 여부 확인
- 농지라면 농지전용 여부 확인
- 산지라면 산지전용 여부 확인
- 접도요건 확인
- 건폐율·용적률·높이제한·일조권 검토
- 주차장 및 오수처리계획 확인
이 순서로 검토하면 단순히 허가냐 신고냐만 판단하는 것보다 실제 건축 가능성을 훨씬 정확하게 파악할 수 있습니다.
건축신고를 하면 바로 착공해도 될까?
건축신고가 처리됐다고 해서 무조건 바로 공사를 시작하는 것은 아닙니다.
건축물의 규모와 공사내용에 따라 착공신고, 건축관계자 지정, 구조 관련 서류 등 착공 전에 필요한 절차가 추가될 수 있습니다.
따라서 신고필증을 받았다고 바로 터파기를 시작하기보다 착공 전에 필요한 절차가 모두 완료됐는지 확인해야 합니다.
또한 건축신고를 받은 날부터 일정 기간 안에 공사에 착수하지 않으면 신고의 효력이 없어질 수 있는 규정도 있으므로 장기간 공사를 미룰 경우에는 주의해야 합니다.
건축신고라고 설계도면이 필요 없는 것은 아니다
건축신고를 단순한 서류 제출 정도로 생각하는 경우도 있지만 실제 건축신고에도 건축물의 배치, 평면, 입면, 구조 등을 확인할 수 있는 설계도서가 필요합니다.
또한 건축물 규모와 용도에 따라 건축사의 설계 대상 여부를 별도로 검토해야 합니다.
특히 농촌지역의 소규모 건축물은 신고 대상이라는 이유로 설계와 법규 검토를 가볍게 생각하기 쉽지만 접도조건이나 농지전용, 오수처리계획 등의 문제가 뒤늦게 발견되면 오히려 사업기간이 길어질 수 있습니다.
건축허가와 건축신고 FAQ
건축신고가 건축허가보다 쉬운가요?
행정절차는 상대적으로 간소화되어 있다고 볼 수 있습니다. 하지만 건폐율, 용적률, 도로, 주차장, 구조, 일조권 등 건축 관련 기준을 적용받지 않는 것은 아닙니다.
계획관리지역에서 200㎡ 미만이면 무조건 건축신고인가요?
그렇지는 않습니다. 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만이라는 규모요건 외에도 지구단위계획구역 등 제외지역인지 확인해야 하며, 해당 용도지역에서 계획한 건축물의 용도가 허용되는지도 별도로 확인해야 합니다.
농림지역에서 200㎡ 미만 주택을 신고로 지을 수 있나요?
건축법상 신고규모에 해당할 가능성과 실제 주택 건축 가능 여부는 별개의 문제입니다. 농림지역에서는 농지법, 농업진흥지역 여부, 농지전용 가능 여부 등 다른 규제를 먼저 검토해야 합니다.
100㎡ 이하 건축물은 모두 신고 대상인가요?
건축법 제14조 제1항 제5호와 건축법 시행령에서 연면적 합계 100㎡ 이하 건축물을 신고 대상으로 규정하고 있지만, 실제 건축 가능 여부와 관계 법령 검토까지 면제되는 것은 아닙니다.
농업용 창고는 몇 제곱미터까지 신고가 가능한가요?
시행령상 일정 조건을 충족하는 읍·면지역의 농업·수산업 경영을 위한 창고는 연면적 200㎡ 이하가 신고대상에 포함될 수 있습니다. 축사나 작물재배사 등은 연면적 400㎡ 이하 기준이 적용되는 경우가 있습니다.
건축 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
건축허가 또는 건축신고를 준비한다면 최소한 다음 사항을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
- 토지이용계획확인원
- 용도지역
- 건축 가능한 건축물 용도
- 대지와 도로의 관계
- 건축허가 또는 건축신고 대상 여부
- 건폐율과 용적률
- 높이제한 및 일조권
- 주차장 기준
- 농지전용 또는 산지전용
- 개발행위허가
- 상하수도 또는 오수처리계획
- 착공신고 및 사용승인 절차
특히 토지를 매입한 뒤에 건축 가능 여부를 확인하는 것보다 계약 전에 건축 가능한 규모와 용도를 먼저 검토하는 것이 훨씬 중요합니다.
마무리
건축허가와 건축신고의 가장 큰 차이는 단순히 건축물의 크기에 있는 것이 아닙니다.
건축법은 건축물을 건축하거나 대수선하는 경우 건축허가를 받는 것을 기본으로 하면서, 일정한 소규모 건축물이나 특정 지역의 건축물에 대해서는 건축신고로 허가를 갈음할 수 있도록 하고 있습니다.
특히 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서는 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물이 신고대상이 될 수 있다는 점을 알아두면 소규모 주택이나 농촌지역 건축을 검토할 때 도움이 됩니다.
또한 건축법 제14조 제1항 제5호에 따라 연면적 100㎡ 이하 건축물이나 일정한 농업용 창고·축사·작물재배사 등 대통령령에서 정한 소규모 건축물도 건축신고 대상에 포함될 수 있습니다.
다만 건축신고 대상이라는 것은 건축허가 절차가 간소화된다는 의미이지, 해당 토지의 모든 건축 규제가 없어지는 것은 아닙니다.
특히 농림지역에서는 실제 농업경영 여부와 농지전용 가능성, 농업진흥지역 여부 등이 건축 가능성을 결정하는 중요한 요소가 될 수 있습니다.
따라서 토지를 매입하거나 건축을 계획할 때는 “허가냐 신고냐”만 확인할 것이 아니라 그 토지에 원하는 용도의 건축물을 실제로 지을 수 있는지부터 검토하는 것이 가장 중요합니다.
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