발코니 면적 산정 방법｜서비스면적·1.5m 기준을 도면 사례로 이해하기
이 글에서는 발코니 서비스면적과 바닥면적의 관계를 실제 평면도 사례와 계산식을 이용해 쉽게 정리합니다.
발코니는 아파트나 주택에서 흔히 ‘서비스면적’이라고 불립니다. 그래서 발코니는 건축물의 바닥면적에 모두 포함되지 않는 공간이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 건축법상 발코니 면적 산정 방법은 그렇게 단순하지 않습니다.
발코니를 포함한 노대 등의 면적은 일정 범위까지 바닥면적에서 제외할 수 있지만, 그 범위를 초과하는 부분은 바닥면적에 포함될 수 있습니다.
특히 발코니 깊이가 1.5m를 넘는다고 해서 무조건 초과 깊이 전체가 면적에 들어가는 방식으로 계산하는 것도 아닙니다.
핵심은 「건축법 시행령」 제119조에서 정한
‘노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이 × 1.5m’
기준입니다.
발코니 서비스면적이란?
아파트 분양이나 부동산 거래 과정에서 발코니를 흔히 ‘서비스면적’이라고 표현합니다.
전용면적이나 공급면적에 직접 표시되지 않으면서 실제 생활에서는 사용할 수 있는 공간이라는 의미로 많이 사용됩니다.
하지만 ‘서비스면적’ 자체는 건축법에서 바닥면적 제외 여부를 판단하는 법정 용어가 아닙니다.
따라서
발코니 = 서비스면적 = 모두 바닥면적 제외
라고 이해하면 정확하지 않습니다.
건축법에서는 해당 공간이 발코니 또는 노대 등에 해당하는지 확인한 후 별도의 바닥면적 산정기준을 적용합니다.
발코니 구조변경과 대피공간 기준은 발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준에서 확인할 수 있습니다.
발코니 면적 산정은 어떻게 계산할까?
「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에서는 건축물의 바닥면적 산정방법을 규정하고 있습니다.
발코니와 같은 노대 등의 경우에는 난간 설치 여부와 관계없이 노대 등의 전체 면적에서
‘노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이 × 1.5m’
를 뺀 나머지 면적을 바닥면적에 산입합니다.
쉽게 표현하면 다음과 같습니다.
발코니 바닥면적 산입면적
= 발코니 전체면적 – (가장 긴 외벽에 접한 길이 × 1.5m)
계산 결과가 0 이하라면 해당 발코니에서는 바닥면적에 추가로 산입되는 면적이 없는 것으로 볼 수 있습니다.
중요한 것은 단순히 ‘발코니 깊이 1.5m까지 제외’라고 이해하기보다 법에서 정한 계산식을 적용해야 한다는 점입니다.
도면 사례 ① 깊이 1.2m의 직선형 발코니
조건을 다음과 같이 가정해보겠습니다.
거실 전면 외벽 길이 : 4.0m
발코니 깊이 : 1.2m
발코니 전체면적은
4.0m × 1.2m = 4.8㎡
입니다.
바닥면적에서 제외할 수 있는 기준면적은
4.0m × 1.5m = 6.0㎡
입니다.
발코니 실제면적 4.8㎡가 계산된 기준면적 6.0㎡보다 작으므로 이 사례에서는 바닥면적에 추가로 산입되는 면적이 없습니다.
즉,
발코니 전체면적 : 4.8㎡
기준면적 : 6.0㎡
바닥면적 산입 : 0㎡
가 됩니다.
이 때문에 일반적인 공동주택의 발코니를 서비스면적이라고 표현하는 경우가 많은 것입니다.
하지만 모든 발코니가 이런 결과가 나오는 것은 아닙니다.
도면 사례 ② 깊이가 2.0m인 발코니
이번에는 같은 외벽에 깊이가 더 깊은 발코니가 설치된 경우입니다.
거실 전면 외벽 길이 : 4.0m
발코니 깊이 : 2.0m
발코니 전체면적은
4.0m × 2.0m = 8.0㎡
입니다.
바닥면적 제외 기준은 동일하게
4.0m × 1.5m = 6.0㎡
입니다.
따라서
8.0㎡ – 6.0㎡ = 2.0㎡
가 되어 2.0㎡는 바닥면적에 산입됩니다.
정리하면
발코니 전체면적 : 8.0㎡
기준면적 : 6.0㎡
바닥면적 산입 : 2.0㎡
입니다.
이 사례를 보면 ‘발코니는 서비스면적이므로 전체가 면적에서 빠진다’는 설명이 정확하지 않다는 것을 알 수 있습니다.
발코니 깊이가 1.5m를 넘으면 무조건 초과부분이 면적에 들어갈까?
이 부분도 주의해야 합니다.
실무에서 흔히
‘발코니 1.5m까지 서비스면적’
이라고 간단하게 설명하는 경우가 있습니다.
직사각형 형태로 외벽 전체 길이에 동일한 깊이의 발코니가 설치된 경우에는 결과적으로 비슷하게 계산될 수 있습니다.
하지만 법 규정은 단순히 발코니 깊이에서 1.5m를 빼는 방식이 아닙니다.
기준은
가장 긴 외벽에 접한 길이 × 1.5m
입니다.
따라서 발코니 형태가 불규칙하거나 일부 구간의 깊이가 다른 평면에서는 실제 면적을 계산한 후 법정 산식을 적용해야 합니다.
도면 사례 ③ 발코니 깊이가 구간마다 다른 경우
이번에는 거실과 침실 앞 발코니가 하나로 연결되어 있지만 깊이가 서로 다른 평면을 가정해보겠습니다.
가장 긴 외벽에 접한 전체 길이 : 5.0m
왼쪽 3.0m 구간의 발코니 깊이 : 1.2m
오른쪽 2.0m 구간의 발코니 깊이 : 2.0m
발코니 전체면적은
3.0m × 1.2m = 3.6㎡
2.0m × 2.0m = 4.0㎡
따라서
3.6㎡ + 4.0㎡ = 7.6㎡
입니다.
법에서 정한 기준면적은
5.0m × 1.5m = 7.5㎡
입니다.
따라서
7.6㎡ – 7.5㎡ = 0.1㎡
가 바닥면적에 산입됩니다.
발코니 일부 구간의 깊이가 2.0m라고 해서 단순히 그 구간의 1.5m 초과부분 전체를 별도로 계산하는 것이 아니라 전체 발코니 형태와 가장 긴 외벽 접한 길이를 기준으로 법정 산식을 적용해야 한다는 점을 보여주는 사례입니다.
ㄱ자형 발코니는 어떻게 계산할까?
ㄱ자형 발코니나 여러 외벽에 걸쳐 설치된 발코니는 직선형 발코니보다 판단이 복잡해질 수 있습니다.
이때 특히 주의해야 할 것은 발코니가 접한 외벽 길이를 모두 단순 합산해서 1.5m를 곱한다고 생각해서는 안 된다는 점입니다.
건축법 시행령에서는 ‘노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이’를 기준으로 규정하고 있습니다.
따라서 ㄱ자형이나 불규칙한 발코니는 다음 순서로 검토하는 것이 좋습니다.
발코니의 실제 평면 형태 확인
발코니가 접하고 있는 각각의 외벽 확인
가장 긴 외벽에 접한 길이 확인
발코니 전체 실제면적 계산
가장 긴 외벽 접한 길이 × 1.5m 계산
전체 발코니 면적에서 기준면적 차감
평면 형태가 복잡할수록 단순히 ‘발코니 깊이가 몇 미터인가?’만 보고 판단해서는 안 됩니다.
서비스면적과 바닥면적은 같은 개념이 아닙니다
부동산에서 말하는 서비스면적과 건축법에서 말하는 바닥면적 산정은 서로 구분해서 이해할 필요가 있습니다.
서비스면적은 일반적으로 분양면적에 직접 포함되지 않으면서 세대에서 사용할 수 있는 발코니 등의 공간을 설명하는 표현입니다.
반면 건축법상 바닥면적은 건축허가와 연면적, 용적률 등과 연결되는 법적인 면적 산정 기준입니다.
따라서 부동산 설명에서 서비스면적이라고 표시되어 있다는 이유만으로 해당 공간 전체가 건축법상 바닥면적에서 제외된다고 단정해서는 안 됩니다.
발코니를 확장하면 바닥면적이 새로 늘어날까?
발코니 확장을 하면 기존 발코니가 거실이나 침실처럼 실제 실내공간으로 사용됩니다.
그래서 체감상 전용면적이 늘어난 것처럼 느껴질 수 있습니다.
하지만 적법하게 설치된 발코니를 관련 기준에 따라 구조변경했다고 해서 단순히 확장된 면적 전체가 새로운 바닥면적으로 추가되는 것으로 이해하면 안 됩니다.
발코니 자체의 적법성, 최초 면적 산정, 확장 가능 여부와 구조변경 절차 등을 함께 검토해야 합니다.
따라서
‘발코니를 확장했으니 그 면적만큼 건축물대장 면적도 증가한다’
라고 단순하게 판단해서는 안 됩니다.
발코니와 베란다는 면적 산정에서도 구분해야 합니다
발코니와 베란다는 일상적으로 혼용되고 있지만 건축적으로는 성격이 다릅니다.
특히 아래층보다 위층의 면적이 작아 생긴 지붕 위 공간을 흔히 베란다라고 합니다.
이런 공간을 아파트 발코니와 동일하게 생각하고 ‘서비스면적이니까 확장해도 된다’고 판단하면 문제가 될 수 있습니다.
발코니 면적 산정기준이 적용되는 공간인지 여부는 공간의 명칭보다 실제 구조와 허가도면을 통해 확인해야 합니다.
발코니 면적 산정에서 가장 많이 하는 실수
발코니 면적을 검토할 때 다음과 같은 오류가 자주 발생합니다.
- 서비스면적이면 전체가 바닥면적에서 제외된다고 생각하는 경우
- 발코니 깊이 1.5m만 보고 계산하는 경우
- 가장 긴 외벽에 접한 길이를 확인하지 않는 경우
- ㄱ자형 발코니의 모든 외벽 길이를 단순 합산하는 경우
- 베란다와 발코니를 같은 기준으로 보는 경우
- 기존 허가도면을 확인하지 않고 현황만으로 판단하는 경우
- 불법으로 확장된 공간까지 정상적인 발코니 서비스면적으로 생각하는 경우
특히 기존 건축물을 매입할 때는 현재 창호가 설치되어 있고 방처럼 사용되고 있다는 이유만으로 합법적인 발코니 확장이라고 판단해서는 안 됩니다.
건축사 실무 팁
발코니 면적을 검토할 때 가장 먼저 확인할 것은 현재 상태가 아니라 최초 허가도면입니다.
실무에서는 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
- 허가도면에서 발코니 위치 확인
- 발코니 실제 형태와 허가도면 비교
- 발코니가 접한 외벽 확인
- 가장 긴 외벽에 접한 길이 확인
- 발코니 전체 수평투영면적 계산
- 외벽 접한 길이 × 1.5m 계산
- 기준면적을 초과하는 부분의 바닥면적 산입 여부 확인
- 기존 확장 부분의 적법성 확인
특히 발코니가 ㄱ자형이거나 깊이가 일정하지 않은 경우에는 ‘1.5m까지 서비스면적’이라는 말만으로 계산하면 실제 법정 바닥면적과 차이가 발생할 수 있습니다.
서비스면적이라는 표현보다 중요한 것은 실제 평면과 건축법상 바닥면적 산정기준입니다.
자주 묻는 질문
발코니는 모두 서비스면적인가요?
부동산 거래에서는 발코니를 서비스면적이라고 표현하는 경우가 많지만 건축법상 면적 산정에서는 발코니 전체가 항상 바닥면적에서 제외되는 것은 아닙니다.
발코니 깊이 1.5m까지는 무조건 면적에서 제외되나요?
단순히 깊이를 기준으로 판단하는 것은 정확하지 않습니다. 발코니 전체면적에서 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 빼는 방식으로 계산해야 합니다.
발코니가 2m 깊이면 0.5m 부분만 바닥면적에 들어가나요?
직사각형 형태로 전체 폭에 같은 깊이의 발코니가 설치되어 있다면 결과적으로 그렇게 계산될 수 있습니다. 하지만 불규칙한 발코니는 실제 전체면적과 가장 긴 외벽 접한 길이를 이용해 계산해야 합니다.
확장된 발코니는 모두 전용면적에 포함되나요?
실제 사용하는 실내공간은 넓어지지만 발코니 확장면적을 그대로 건축물대장상 전용면적 증가로 판단해서는 안 됩니다. 적법한 발코니인지와 기존 면적 산정, 구조변경 기준을 함께 확인해야 합니다.
베란다도 발코니와 같은 1.5m 기준을 적용하나요?
공간을 일상적으로 베란다라고 부른다는 이유만으로 발코니와 동일한 기준을 적용할 수는 없습니다. 기존 허가도면과 실제 구조를 확인하여 해당 공간의 법적 성격부터 판단해야 합니다.
마무리
발코니는 흔히 서비스면적이라고 부르지만 모든 발코니 면적이 자동으로 바닥면적에서 제외되는 것은 아닙니다.
건축법상 발코니 등 노대의 면적은 발코니 전체면적에서 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 제외하고 나머지가 있다면 그 부분을 바닥면적에 산입하는 방식으로 계산합니다.
특히 발코니 깊이가 일정하지 않거나 ㄱ자형처럼 평면이 복잡한 경우에는 단순히 ‘1.5m까지 서비스면적’이라고 판단하지 말고 실제 도면을 기준으로 계산해야 합니다.
기존 건축물을 매입하거나 발코니 확장을 계획하고 있다면 건축물대장뿐 아니라 기존 허가도면과 현재 현황을 비교해 발코니의 적법성과 면적 산정기준을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
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