기존 건물 매입 전 건축사가 확인하는 것｜건축물대장부터 불법증축까지

기존 건물 매입 전에는 가격이나 입지만 볼 것이 아니라 건축물대장과 실제 건물이 일치하는지, 위반건축물이나 무단 증축은 없는지, 원하는 용도로 사용할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

특히 건축물대장에 문제가 없어 보여도 현장에는 허가·신고 없이 증축한 부분이나 용도가 변경된 공간이 있을 수 있으므로 서류와 현장을 반드시 비교해야 합니다.

건축사는 기존 건물 매입을 검토할 때 건축물대장부터 토지이용계획, 도로와 접도조건, 건폐율·용적률, 주차장, 구조와 누수 상태까지 종합적으로 확인합니다.

기존 건물 매입 전 무엇부터 확인해야 할까?

기존 건물을 사서 직접 사용하거나 리모델링하려는 경우 가장 먼저 보는 것은 건물의 외관이 아닙니다.

서류상 적법한 건물인지, 실제 건물이 서류와 일치하는지, 앞으로 원하는 용도로 사용할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

건축사가 기존 건물 매입을 검토할 때는 크게 다음 항목을 살펴봅니다.

확인 항목	주요 내용
건축물대장	용도·면적·층수·구조·사용승인·위반 여부
실제 현황	무단 증축·벽체 변경·용도 변경 여부
토지	용도지역·지목·대지면적·경계
도로	건축법상 도로·접도조건
건폐율·용적률	기존 사용량과 추가 증축 가능성
주차장	법정 주차대수와 실제 사용 상태
구조	균열·처짐·철근 부식·구조 변경
누수·설비	옥상·외벽·배관·전기·단열 상태

건물 하나를 사는 것이지만 실제로는 토지와 건축물, 법규와 현황을 동시에 매입하는 것이라고 생각하는 것이 좋습니다.

건축물대장은 가장 먼저 확인합니다

기존 건물 매입 전 건축사가 가장 먼저 확인하는 서류 중 하나가 건축물대장입니다.

건축물대장에서는 다음 내용을 확인할 수 있습니다.

• 건축물의 주용도
• 건축면적과 연면적
• 층수
• 건축물 구조
• 사용승인일
• 층별 용도와 면적
• 증축이나 용도변경 등의 변동사항
• 위반건축물 표시 여부

특히 건축물의 현재 용도가 중요합니다.

예를 들어 건축물대장상 주택인 건물을 매입해 음식점이나 사무실 등으로 사용하려는 경우에는 단순히 인테리어만 하고 영업을 시작할 수 있는지가 아니라 용도변경 가능 여부와 관련 기준을 검토해야 합니다.

또한 오래된 건물이라면 건축물대장의 면적과 현재 건물의 실제 면적이 같은지도 확인하는 것이 좋습니다.

건축물대장과 실제 건물을 반드시 비교합니다

건축물대장이 깨끗하다고 해서 현장까지 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

기존 건물 매입에서는 서류 확인과 현장 확인을 함께 하는 것이 핵심입니다.

현장에서는 다음과 같은 부분을 중점적으로 봅니다.

• 옥상에 별도의 창고나 방이 설치되어 있는지
• 건물 뒤쪽이나 측면에 추가된 공간이 있는지
• 테라스나 발코니 등에 구조물이 추가되어 있는지
• 필로티나 주차공간이 다른 용도로 사용되고 있는지
• 기존 벽체나 계단이 변경되어 있는지
• 건축물대장상 용도와 실제 사용하는 용도가 다른지

특히 건물 외벽의 재료나 색상이 다른 부분, 지붕선이 갑자기 달라지는 부분, 건축물과 연결된 경량철골이나 샌드위치패널 구조물 등은 현장에서 한 번 더 살펴볼 필요가 있습니다.

흔히 말하는 ‘불법증축’은 무엇을 확인해야 할까?

일반적으로는 허가나 신고 절차 없이 건물의 면적을 늘린 것을 ‘불법증축’이라고 표현하는 경우가 많습니다.

건축 실무에서는 보다 정확하게 위반건축물 또는 무단 증축 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

대표적으로 확인하는 부분은 다음과 같습니다.

• 옥상에 설치한 방이나 창고
• 건물 뒤편에 덧붙인 공간
• 주차장을 막아 만든 실내공간
• 테라스 등에 추가한 구조물
• 기존 건물과 연결하여 설치한 창고
• 허가·신고 내용과 다르게 시공된 부분

다만 이러한 시설이 있다고 해서 외관만 보고 모두 위반건축물이라고 단정할 수는 없습니다.

건축 당시의 허가·신고 내용과 관련 법령, 건축물대장, 현황도면 등을 함께 확인해야 합니다.

건축법에 따른 시정명령이 내려진 위반건축물은 건축물대장에 위반내용이 기재될 수 있습니다. 그러나 아직 행정기관에서 확인되지 않은 현황까지 건축물대장만으로 모두 파악할 수 있는 것은 아니므로 현장 확인이 중요합니다.

위반건축물을 모르고 매입하면 어떻게 될까?

이 부분이 기존 건물 매입에서 특히 중요합니다.

“현재 소유자가 만든 불법증축이니까 건물을 산 사람과는 관계없는 것 아닌가?”라고 생각할 수 있지만 그렇게 단순하게 볼 문제는 아닙니다.

건축법상 위반건축물에 대한 시정조치는 건축주뿐 아니라 소유자·관리자·점유자 등에게도 내려질 수 있습니다.

위반건축물 적발시 조치 등에 관한 상세한 내용은 “위반건축물 적발되면 어떻게 될까?｜시정명령·이행강제금·시정절차 총정리“를 통해 확인하시기 바랍니다.

따라서 매입 후 위반사항을 발견하면 새로운 소유자가 시정 문제를 처리해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

위반건축물 여부는 계약 이후가 아니라 가능하면 계약 전에 확인하는 것이 가장 좋습니다.

건축물대장에 위반 표시가 없으면 안전할까?

반드시 그렇다고 볼 수는 없습니다.

건축물대장의 위반건축물 표시는 관할 행정기관에서 위반사항을 확인하고 시정명령을 하는 과정에서 기재됩니다.

따라서 건축물대장에 위반 표시가 없다는 사실은 중요한 확인사항이지만, 그것만으로 현재 건물의 모든 부분이 허가·신고 내용과 정확히 일치한다고 단정하기는 어렵습니다.

그래서 기존 건물 매입을 검토할 때는 다음 순서가 좋습니다.

건축물대장 확인 → 기존 도면 확인 → 현장 확인 → 서로 비교

가능하다면 건축물현황도나 기존 허가도면도 함께 확인하면 현장과의 차이를 판단하는 데 도움이 됩니다.

원하는 용도로 사용할 수 있는지도 확인합니다

건물이 마음에 들어도 원하는 용도로 사용할 수 없다면 매입 목적 자체가 달라질 수 있습니다.

예를 들어 기존 주택이나 창고를 매입하여 카페·음식점·사무실·숙박시설 등으로 변경하려는 경우에는 현재 용도만 봐서는 안 됩니다.

다음 사항이 함께 검토될 수 있습니다.

• 해당 용도지역에서 원하는 용도가 가능한지
• 건축법상 용도변경이 가능한지
• 주차장 기준을 충족할 수 있는지
• 피난과 방화 관련 기준을 충족할 수 있는지
• 필요한 경우 장애인 편의시설 설치가 가능한지
• 정화조나 오수처리시설 용량에 문제가 없는지
• 전기·가스·환기설비를 확보할 수 있는지

따라서 기존 건물 매입의 핵심은 현재 사용할 수 있는 건물인가보다 내가 계획하는 용도로 사용할 수 있는 건물인가를 판단하는 것입니다.

토지이용계획과 용도지역도 확인합니다

기존 건물 매입 전 건물만 보고 토지를 놓쳐서는 안 됩니다.

기존 건물도 결국 특정한 대지 위에 존재하므로 토지의 법적 조건이 향후 증축이나 용도변경에 영향을 줄 수 있습니다.

확인할 항목은 다음과 같습니다.

• 용도지역·용도지구·용도구역
• 대지면적
• 지목
• 건폐율
• 용적률
• 높이 제한
• 각종 도시계획시설 여부
• 개발행위나 별도 규제 여부

특히 향후 증축을 생각하고 있다면 현재 건물이 건폐율과 용적률을 얼마나 사용하고 있는지 확인해야 합니다.

대지가 넓다고 해서 반드시 건물을 더 증축할 수 있는 것은 아닙니다.

도로와 접도조건도 놓치면 안 됩니다

이미 건물이 지어져 있다는 이유로 도로 문제를 확인하지 않는 경우도 있습니다.

그러나 향후 기존 건물을 증축하거나 대수선, 용도변경 등을 계획한다면 도로와 접도조건이 중요해질 수 있습니다.

현장에서는 단순히 자동차가 다니는 길이 있는지만 볼 것이 아니라 그 길이 건축법에서 인정하는 도로인지를 확인해야 합니다.

자세한 사항은 “건축하려면 도로에 몇 m 접해야 할까? 건축법 접도요건” 관련 글을 통해 상세히 확인할 수 있습니다.

또한 오래된 지역에서는 실제 도로와 지적도상 경계가 다르거나 사유지를 통행로처럼 사용하는 경우도 있기 때문에 토지의 경계와 도로 현황도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

건폐율과 용적률의 여유를 확인합니다

기존 건물을 매입해 증축하려는 경우에는 건폐율과 용적률을 반드시 계산해 볼 필요가 있습니다.

예를 들어 현재 건물이 해당 대지에서 허용되는 용적률을 거의 모두 사용하고 있다면 수평 또는 수직 증축 계획에 제한이 생길 수 있습니다.

반대로 법적 여유가 있다고 하더라도 도로, 주차장, 높이, 구조 등의 다른 조건 때문에 실제 증축이 어려울 수도 있습니다.

따라서 기존 건물 매입 전에는 단순히 “2층을 하나 더 올릴 수 있을 것 같다”는 판단보다는 관련 법규를 종합적으로 확인하는 것이 필요합니다.

건폐율과 용적률에 관한 자세한 내용은 “건축면적과 연면적 차이는? 바닥면적·건폐율·용적률까지 정리” 관련 글을 통해 확인하시기 바랍니다.

주차장이 실제로 유지되고 있는지도 확인합니다

오래된 상가나 근린생활시설에서 의외로 놓치기 쉬운 부분이 주차장입니다.

건축물 사용승인 당시에는 주차장이었지만 현재는 창고나 영업공간으로 사용하고 있는 사례가 있을 수 있습니다.

현장에서는 다음을 확인합니다.

• 건축물대장 및 허가도면상의 주차대수
• 실제 주차공간 확보 여부
• 주차구획이 다른 용도로 사용되고 있는지
• 용도변경 후 추가 주차대수가 필요한지

특히 건물 용도를 변경할 계획이라면 새로운 용도에 따른 주차기준도 함께 검토하는 것이 좋습니다.

구조와 누수 상태는 공사비와 직결됩니다

법적으로 문제가 없는 건물이라도 건물 상태가 좋지 않으면 매입 후 많은 비용이 들어갈 수 있습니다.

기존 건물 매입 현장에서는 다음 부분도 확인합니다.

• 기둥·보·슬래브의 균열
• 바닥이나 보의 처짐
• 철근 노출과 부식
• 옥상 누수
• 외벽 균열과 누수
• 창호 주변 누수
• 지하층 습기
• 결로와 곰팡이
• 급배수관 노후
• 전기배선과 전기용량

리모델링을 전제로 매입한다면 매입가격만 비교하지 말고 향후 구조보강·방수·단열·설비공사 비용까지 함께 계산해야 합니다.

구조와 누수상태 확인 등에 관한 사항은 “오래된 건물 리모델링 전 확인할 것｜구조·법규·단열·누수 체크리스트” 관련 글을 참고하시기 바랍니다.

기존 건물 매입 전 체크리스트

건물 계약을 앞두고 있다면 아래 항목을 순서대로 확인해 보세요.

• 건축물대장 발급
• 건축물 용도·면적·층수 확인
• 사용승인일 확인
• 위반건축물 표시 확인
• 건축물대장과 실제 현황 비교
• 무단 증축으로 의심되는 공간 확인
• 실제 용도와 건축물대장상 용도 비교
• 토지이용계획 확인
• 건폐율·용적률 검토
• 증축 가능성 검토
• 건축법상 도로와 접도조건 확인
• 주차장 현황 확인
• 구조 균열과 누수 확인
• 배관·전기·단열 상태 확인
• 원하는 용도로 사용할 수 있는지 검토
• 예상 리모델링비와 전체 사업비 검토

계약 전에 확인하는 것이 가장 저렴합니다

기존 건물 매입에서 가장 큰 비용을 줄일 수 있는 시점은 공사가 시작된 이후가 아니라 계약하기 전입니다.

매입 후 위반건축물이나 구조 문제를 발견하면 선택할 수 있는 방법이 제한되지만, 계약 전이라면 해당 건물을 사지 않거나 가격과 공사계획을 다시 검토할 수 있습니다.

특히 리모델링이나 증축을 목적으로 기존 건물을 매입한다면 건축물대장 한 장만 확인하기보다 서류와 현장을 비교하고 향후 계획까지 함께 검토하는 것이 중요합니다.

좋은 기존 건물 매입은 단순히 저렴한 건물을 찾는 것이 아니라 내가 원하는 방식으로 안전하고 적법하게 사용할 수 있는 건물을 찾는 과정이라고 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

건축물대장에 위반건축물 표시가 없으면 불법증축도 없는 건가요?

반드시 그렇다고 단정할 수는 없습니다. 위반건축물 표시는 행정기관이 위반사항을 확인하고 시정명령을 하는 과정에서 기재되므로, 건축물대장과 실제 현황을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

기존 건물 매입 전 건축물대장은 어디서 확인할 수 있나요?

건축물대장은 정부24나 국토교통부 건축행정시스템 세움터 등을 통해 발급·열람할 수 있습니다.

이전 소유자가 불법증축한 건물도 문제가 될 수 있나요?

그럴 수 있습니다. 건축법상 위반건축물에 대한 시정조치는 소유자 등에게 내려질 수 있으므로 매입 전 위반 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

건축물대장과 실제 건물의 면적이 다르면 무조건 불법건축물인가요?

면적이 다르게 보인다는 이유만으로 바로 판단해서는 안 됩니다. 건축 당시 허가·신고 내용, 건축물현황도, 증축 이력 등을 확인한 뒤 실제 위반 여부를 판단해야 합니다.

오래된 건물을 사기 전에 건축사에게 검토받는 것이 필요한가요?

모든 건물 매매에 건축사의 검토가 의무인 것은 아닙니다. 다만 리모델링·증축·용도변경을 전제로 매입하거나 서류와 현황이 다른 건물이라면 계약 전에 전문가에게 가능 여부를 검토받는 것이 도움이 됩니다.

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